Love143
23-07-2005, 10:47 PM
آخر تحديث: السبت23/7/2005 م، الساعة 11:32 مساءً بالتوقيت المحلي لمدينة الدوحة
تعليمات التمويل العقاري الجديدة.. تربك السوق
تحقيق - مصطفي البهنساوي: علي الرغم من حاجة السوق العقارية الحالية والمستقبلية للمزيد من المساكن والمشاريع العقارية تجد هناك علي الجانب الآخر محدودية في عمليات التمويل وعوائق كبيرة تقف أمام المستثمرين وصفها البعض بأنها جاءت نتيجة لعدم نضج السوق العقاري وآليات التمويل فيه.
ويشهد السوق العقاري القطري في الفترة الأخيرة طفرة عقارية غير مسبوقة ورغبة العديد من المستثمرين ورجال الأعمال باستثمار أموالهم في القطاع العقاري نتيجة استيعاب السوق وحاجته لمزيد من تلك المشروعات وخاصة مع الارتفاع الكبير في أسعار الايجارات، وكذلك الأبراج الضخمة التي يتم تشييدها والعديد من الشركات التي تنشأ واستقطاب الدولة للمزيد من العمال والموظفين والذين يحتاجون بدورهم الي المزيد من المساكن وبأسعار تتناسب مع أجورهم.
وأمام حاجة المستثمرين الي المزيد من الأموال التي يحتاجونها لاقامة وتغطية مثل تلك المشروعات فإنهم لا يجدون أمامهم سوق التوجه الي البنوك المحلية التي تقوم بعمليات الاقراض للمستثمرين، ولكن السؤال الذي يطرح نفسه عندئذ هو هل تستطيع البنوك المحلية تغطية كل تلك المشروعات الكبيرة التي يرغب المستثمرون في إنشائها؟ وإذا لم تستطع تلك البنوك الوفاء بما يحتاجه المستثمرون من أموال لانهاء تلك المشاريع فهل يلجأون الي الاقتراض من البنوك الخارجية والتي غالبا ما يجد المستثمرون من قبلها تلبية لمتطلباتهم ومزايا عديدة جنبا الي جنب مع نسبة من المخاطرة نتيجة لاحتياجهم للعديد من الضمانات.
مصرف قطر المركزي أعلن بدوره وضع عدة تعليمات جديدة الاسبوع الماضي منظمة لشروط وضوابط التمويل العقاري المقدم من جميع البنوك العاملة بالدولة، حيث حدد التعميم الحد الأقصي لاجمالي التمويل العقاري المقدم لجميع العملاء من البنوك التجارية بحد أقصي 150% من رأسمال البنوك واحتياطياته أو 15% من مجموعة ودائع العملاء أيهما أقل وطبقا للتعليمات التي أصدرها سعادة السيد عبدالله بن خالد العطية محافظ مصرف قطر المركزي فإن الحد الأقصي للتمويل الممنوح من البنوك الاسلامية بنسبة 200% من رأسمال البنك واحتياطياته أو 20% من مجموع ودائع العملاء أيهما أقل.
وأشار التعميم الي انه يتم منح هذا التمويل للأفراد والشركات طبقا لثلاثة ضوابط وهي الا يتجاوز قيمة التمويل عن 50% من مجموع التمويل المطلوب وان يشارك العميل في النسبة المتبقية من مصادره الذاتية والا تزيد قيمة الارض المرهونة عن 30% من اجمالي قيمة المشروع، وأن يدفع العميل مقدما ما نسبته 20% علي الأقل من قيمة المشروع قبل البدء في منح التمويل.
هذا التعميم أثار العديد من ردود الفعل من قبل المستثمرين ورجال الأعمال فمنهم من يري ضرورة وجود ضوابط لعمليات التمويل من قبل البنوك وأن التعميم الذي أصدره المركزي يعمل علي تنظيم السيولة الموجودة لدي البنوك بحيث لا تقتصر عمليات التمويل علي مشروعات العقار فقط والتي تعتبر جزءاً من المشروعات الحيوية لدي الدولة وليس كلها.
البعض الآخر يري ان التعميم لم يكن في صالح المستثمرين في مجال العقارات خاصة وان نسبة ال 20% التي يجب علي العميل ان يدفعها مقدماً من قيمة المشروع قبل البدء في منح التمويل تعتبر كبيرة الي حد ما ولا يستطيع معظم المستثمرين توفيرها، وهو ما يضطرهم الي الذهاب للبنوك الخارجية لتمويل مشروعاتهم.
يقول السيد عبدالعزيز العمادي نائب رئيس غرفة التجارة والصناعة ان التعميم الذي صدر من قبل مصرف قطر المركزي ليس في صالح قطاع العقارات بالدولة ولا يواكب الحركة الاقتصادية والنهضة العمرانية التي تشهدها البلاد، حيث تعمل علي عرقلة استمرار عدد كبير من المشروعات التي بدأت في الدولة، كما أن هذا التعميم لم يأت في الوقت الصحيح، بالاضافة الي ان به قدراً من الشروط التعجيزية للمستثمرين مثل نسبة ال20% المطلوب تقديمها من قبل المستثمر قبل البدء في منح التمويل، وذلك علي الرغم من أن موجودات البنوك أصبحت اليوم 55 مليار ريال وهو رقم كبير نوعا ما.
وأضاف انه بناء علي هذه المؤشرات فإن القرار ليس في صالح البنوك المحلية وليس في صالح الاقتصاد القطري حيث يترتب علي ذلك اتجاه هؤلاء المستثمرين الراغبين في الاقتراض الي البنوك الخارجية.
ويتساءل العمادي لا أعرف مكمن الخطر من التوسع في عمليات تمويل المستثمرين بالقروض التي يحتاجونها لاتمام مشاريعهم العقارية، فعلي سبيل المثال عندما يطلب مستثمر ما أي مستثمر مبلغ 40 مليون لاتمام مشروعه فإن مثل هذا الرقم يستطيع المستثمر تغطيته في
خلال سنوات قليلة وبالتالي فليس هناك مجال للتخوف وقال العمادي انه إذا ما قام المستثمر بتقديم الأرض التي سيبني عليها مشروعه وقدم 20% من قيمة هذا المشروع فإن هذا يعتبر مبلغاً كافياً لضمان المشروع.
وأعرب العمادي عن أمله في أن يراجع مصرف قطر المركزي حساباته مرة أخري والخروج بقرارات تصب في مصلحة البنوك المحلية بحيث تستطيع تشغيل أموالها وكذلك في مصلحة المستثمر والاقتصاد الوطني.
وأوضح أن هناك العديد ممن يطلبون إنشاء بنوك عقارية وهو ما يتطلب وجود نية صادقة ووجود دور لرجال الأعمال في هذا المجال من خلال القيام بعمليات الاكتتاب إذا ما أقدمت الجهات التنفيذية علي إنشاء مثل هذه البنوك.
فيما أشار ناصر المير رئيس لجنة المقاولات بغرفة التجارة والصناعة إلي ضرورة دراسة كافة التأثيرات السلبية جراء مثل هذه القرارات قبل إصدارها.
وقال اننا كنا نأمل لو أن أي قرارات تمس القطاع المصرفي بالدولة تعرض علينا في الغرفة قبل البت فيها.
وأوضح المير أن إيجابيات هذا التعميم تتمثل في ضرورة جدية المستثمر وهو ما يتضح من دفعه نسبة 20% علي الأقل من قيمة المشروع قبل منحه التمويل اللازم لمشروعه وذلك علي الرغم من أن هذه النسبة مرتفعة بعض الشيء ولا يستطيع كل المستثمرين الوفاء بها وكان من الأفضل لو كانت تلك النسبة 10% فقط مشيراً إلي أن بعض المستثمرين سيلجأون إلي الاقتراض من البنوك الخارجية التي لا تطلب هذه النسبة العالية وهو ما سيكون في غير صالح البنوك المحلية التي ستتراكم أموالها نتيجة الامتيازات العالية التي يحصلون عليها من البنوك الخارجية مقارنة بتلك البنوك المحلية والمتمثلة في نسبة العمولات والفوائد المتدنية.
وطالب المير بإعادة النظر في التعميم مرة أخري وتجميد هذه القرارات ولو في الوقت الراهن إلي أن يتم الانتهاء من تكملة المشاريع المستقبلية التي تحتاجها الدولة والتي إذا ما واجهت أزمة في تحويلها فلسوف تتوقف وتتأثر تلك الطفرة العمرانية بالسلب.
من ناحيته اعتبر رجل الأعمال علي سلطان المعاضيد أن القرار الذي اتخذه مصرف قطر المركزي والخاص بتنظيم شروط وضوابط التمويل العقاري من قبل بنوك الدولة هو قرار صائب مشيراً إلي أن المصرف لا يتخذ قراراته إلا بناءً علي دراسات يقوم بها خبراء.
وأضاف المعاضيد أن من يقومون بانتقاد تعميمات المركزي هم قلة ولا ينظرون إلي المصلحة العامة وإنما إلي مصلحتهم الخاصة قبل كل شيء.
وقال ان هذا التعميم هدفه بالأساس الحفاظ علي أموال البنوك والتي هي أساساً أموال المودعين والذين يطلبونها في أي وقت مشيراً إلي أن معدل إيداع الأموال بالبنوك يتراوح ما بين شهر وستة أشهر، إذن عندما يطلب المودع أمواله من تلك البنوك فماذا ستعطيه هل تعطيه بدلاً منها إنشاءات؟.
وأوضح المعاضيد أن نسبة ال20% التي أقرها المركزي والواجب علي المستثمر تقديمها قبل البدء في منح التمويل هي نسبة بسيطة ويستطيع أي مستثمر جاد تقديمها.
وأضاف أن المستثمرين الجادين لن يلجأوا للااقتراض من البنوك الخارجية نظراً للمخاطر المترتبة علي ذلك وأيضاً لأن تلك البنوك تحتاج الكثير من الضمانات بقيمة تبلغ ثلاثة أضعاف الرقم المطلوب.
وأشار المعاضيد إلي أن المصرف يحاول أن يصدر قرارات متزنة دائماً وبناء علي دراسات مستفيضة موضحاً أن هناك العديد من المبررات التي تدعو المصرف المركزي للتخوف من توسيع عمليات التمويل ووضع عدة ضوابط تحكمها وهو ما يطبق في العديد من دول العالم.
وقال رجل الأعمال ناصر الكعبي انني مع قرار المصرف بنسبة 100% فهو قرار صائب وصحيح وسليم طالما أنه اتخذ بناء علي دراسات مسبقة.
وأضاف الكعبي انه من المتوقع أن تهبط أسعار العقارات في الفترة القادمة وبعد عام 2006.
وأوضح الكعبي أن لجوء المستثمرين القطريين للاقتراض من البنوك الخارجية هو أمر طبيعي في ظل هذا التعميم من قبل مصرف قطر المركزي وأيضاً في ظل رؤوس الأموال الضعيفة للبنوك المحلية مشيراً إلي أن السبيل لتجاوز هذا الأمر هو قيام تلك البنوك المحلية برفع رؤوس أموالها لمواجهة الطلب المتزايد من قبل المستثمرين الذين يريدون إنجاز مشروعاتهم.
تعليمات التمويل العقاري الجديدة.. تربك السوق
تحقيق - مصطفي البهنساوي: علي الرغم من حاجة السوق العقارية الحالية والمستقبلية للمزيد من المساكن والمشاريع العقارية تجد هناك علي الجانب الآخر محدودية في عمليات التمويل وعوائق كبيرة تقف أمام المستثمرين وصفها البعض بأنها جاءت نتيجة لعدم نضج السوق العقاري وآليات التمويل فيه.
ويشهد السوق العقاري القطري في الفترة الأخيرة طفرة عقارية غير مسبوقة ورغبة العديد من المستثمرين ورجال الأعمال باستثمار أموالهم في القطاع العقاري نتيجة استيعاب السوق وحاجته لمزيد من تلك المشروعات وخاصة مع الارتفاع الكبير في أسعار الايجارات، وكذلك الأبراج الضخمة التي يتم تشييدها والعديد من الشركات التي تنشأ واستقطاب الدولة للمزيد من العمال والموظفين والذين يحتاجون بدورهم الي المزيد من المساكن وبأسعار تتناسب مع أجورهم.
وأمام حاجة المستثمرين الي المزيد من الأموال التي يحتاجونها لاقامة وتغطية مثل تلك المشروعات فإنهم لا يجدون أمامهم سوق التوجه الي البنوك المحلية التي تقوم بعمليات الاقراض للمستثمرين، ولكن السؤال الذي يطرح نفسه عندئذ هو هل تستطيع البنوك المحلية تغطية كل تلك المشروعات الكبيرة التي يرغب المستثمرون في إنشائها؟ وإذا لم تستطع تلك البنوك الوفاء بما يحتاجه المستثمرون من أموال لانهاء تلك المشاريع فهل يلجأون الي الاقتراض من البنوك الخارجية والتي غالبا ما يجد المستثمرون من قبلها تلبية لمتطلباتهم ومزايا عديدة جنبا الي جنب مع نسبة من المخاطرة نتيجة لاحتياجهم للعديد من الضمانات.
مصرف قطر المركزي أعلن بدوره وضع عدة تعليمات جديدة الاسبوع الماضي منظمة لشروط وضوابط التمويل العقاري المقدم من جميع البنوك العاملة بالدولة، حيث حدد التعميم الحد الأقصي لاجمالي التمويل العقاري المقدم لجميع العملاء من البنوك التجارية بحد أقصي 150% من رأسمال البنوك واحتياطياته أو 15% من مجموعة ودائع العملاء أيهما أقل وطبقا للتعليمات التي أصدرها سعادة السيد عبدالله بن خالد العطية محافظ مصرف قطر المركزي فإن الحد الأقصي للتمويل الممنوح من البنوك الاسلامية بنسبة 200% من رأسمال البنك واحتياطياته أو 20% من مجموع ودائع العملاء أيهما أقل.
وأشار التعميم الي انه يتم منح هذا التمويل للأفراد والشركات طبقا لثلاثة ضوابط وهي الا يتجاوز قيمة التمويل عن 50% من مجموع التمويل المطلوب وان يشارك العميل في النسبة المتبقية من مصادره الذاتية والا تزيد قيمة الارض المرهونة عن 30% من اجمالي قيمة المشروع، وأن يدفع العميل مقدما ما نسبته 20% علي الأقل من قيمة المشروع قبل البدء في منح التمويل.
هذا التعميم أثار العديد من ردود الفعل من قبل المستثمرين ورجال الأعمال فمنهم من يري ضرورة وجود ضوابط لعمليات التمويل من قبل البنوك وأن التعميم الذي أصدره المركزي يعمل علي تنظيم السيولة الموجودة لدي البنوك بحيث لا تقتصر عمليات التمويل علي مشروعات العقار فقط والتي تعتبر جزءاً من المشروعات الحيوية لدي الدولة وليس كلها.
البعض الآخر يري ان التعميم لم يكن في صالح المستثمرين في مجال العقارات خاصة وان نسبة ال 20% التي يجب علي العميل ان يدفعها مقدماً من قيمة المشروع قبل البدء في منح التمويل تعتبر كبيرة الي حد ما ولا يستطيع معظم المستثمرين توفيرها، وهو ما يضطرهم الي الذهاب للبنوك الخارجية لتمويل مشروعاتهم.
يقول السيد عبدالعزيز العمادي نائب رئيس غرفة التجارة والصناعة ان التعميم الذي صدر من قبل مصرف قطر المركزي ليس في صالح قطاع العقارات بالدولة ولا يواكب الحركة الاقتصادية والنهضة العمرانية التي تشهدها البلاد، حيث تعمل علي عرقلة استمرار عدد كبير من المشروعات التي بدأت في الدولة، كما أن هذا التعميم لم يأت في الوقت الصحيح، بالاضافة الي ان به قدراً من الشروط التعجيزية للمستثمرين مثل نسبة ال20% المطلوب تقديمها من قبل المستثمر قبل البدء في منح التمويل، وذلك علي الرغم من أن موجودات البنوك أصبحت اليوم 55 مليار ريال وهو رقم كبير نوعا ما.
وأضاف انه بناء علي هذه المؤشرات فإن القرار ليس في صالح البنوك المحلية وليس في صالح الاقتصاد القطري حيث يترتب علي ذلك اتجاه هؤلاء المستثمرين الراغبين في الاقتراض الي البنوك الخارجية.
ويتساءل العمادي لا أعرف مكمن الخطر من التوسع في عمليات تمويل المستثمرين بالقروض التي يحتاجونها لاتمام مشاريعهم العقارية، فعلي سبيل المثال عندما يطلب مستثمر ما أي مستثمر مبلغ 40 مليون لاتمام مشروعه فإن مثل هذا الرقم يستطيع المستثمر تغطيته في
خلال سنوات قليلة وبالتالي فليس هناك مجال للتخوف وقال العمادي انه إذا ما قام المستثمر بتقديم الأرض التي سيبني عليها مشروعه وقدم 20% من قيمة هذا المشروع فإن هذا يعتبر مبلغاً كافياً لضمان المشروع.
وأعرب العمادي عن أمله في أن يراجع مصرف قطر المركزي حساباته مرة أخري والخروج بقرارات تصب في مصلحة البنوك المحلية بحيث تستطيع تشغيل أموالها وكذلك في مصلحة المستثمر والاقتصاد الوطني.
وأوضح أن هناك العديد ممن يطلبون إنشاء بنوك عقارية وهو ما يتطلب وجود نية صادقة ووجود دور لرجال الأعمال في هذا المجال من خلال القيام بعمليات الاكتتاب إذا ما أقدمت الجهات التنفيذية علي إنشاء مثل هذه البنوك.
فيما أشار ناصر المير رئيس لجنة المقاولات بغرفة التجارة والصناعة إلي ضرورة دراسة كافة التأثيرات السلبية جراء مثل هذه القرارات قبل إصدارها.
وقال اننا كنا نأمل لو أن أي قرارات تمس القطاع المصرفي بالدولة تعرض علينا في الغرفة قبل البت فيها.
وأوضح المير أن إيجابيات هذا التعميم تتمثل في ضرورة جدية المستثمر وهو ما يتضح من دفعه نسبة 20% علي الأقل من قيمة المشروع قبل منحه التمويل اللازم لمشروعه وذلك علي الرغم من أن هذه النسبة مرتفعة بعض الشيء ولا يستطيع كل المستثمرين الوفاء بها وكان من الأفضل لو كانت تلك النسبة 10% فقط مشيراً إلي أن بعض المستثمرين سيلجأون إلي الاقتراض من البنوك الخارجية التي لا تطلب هذه النسبة العالية وهو ما سيكون في غير صالح البنوك المحلية التي ستتراكم أموالها نتيجة الامتيازات العالية التي يحصلون عليها من البنوك الخارجية مقارنة بتلك البنوك المحلية والمتمثلة في نسبة العمولات والفوائد المتدنية.
وطالب المير بإعادة النظر في التعميم مرة أخري وتجميد هذه القرارات ولو في الوقت الراهن إلي أن يتم الانتهاء من تكملة المشاريع المستقبلية التي تحتاجها الدولة والتي إذا ما واجهت أزمة في تحويلها فلسوف تتوقف وتتأثر تلك الطفرة العمرانية بالسلب.
من ناحيته اعتبر رجل الأعمال علي سلطان المعاضيد أن القرار الذي اتخذه مصرف قطر المركزي والخاص بتنظيم شروط وضوابط التمويل العقاري من قبل بنوك الدولة هو قرار صائب مشيراً إلي أن المصرف لا يتخذ قراراته إلا بناءً علي دراسات يقوم بها خبراء.
وأضاف المعاضيد أن من يقومون بانتقاد تعميمات المركزي هم قلة ولا ينظرون إلي المصلحة العامة وإنما إلي مصلحتهم الخاصة قبل كل شيء.
وقال ان هذا التعميم هدفه بالأساس الحفاظ علي أموال البنوك والتي هي أساساً أموال المودعين والذين يطلبونها في أي وقت مشيراً إلي أن معدل إيداع الأموال بالبنوك يتراوح ما بين شهر وستة أشهر، إذن عندما يطلب المودع أمواله من تلك البنوك فماذا ستعطيه هل تعطيه بدلاً منها إنشاءات؟.
وأوضح المعاضيد أن نسبة ال20% التي أقرها المركزي والواجب علي المستثمر تقديمها قبل البدء في منح التمويل هي نسبة بسيطة ويستطيع أي مستثمر جاد تقديمها.
وأضاف أن المستثمرين الجادين لن يلجأوا للااقتراض من البنوك الخارجية نظراً للمخاطر المترتبة علي ذلك وأيضاً لأن تلك البنوك تحتاج الكثير من الضمانات بقيمة تبلغ ثلاثة أضعاف الرقم المطلوب.
وأشار المعاضيد إلي أن المصرف يحاول أن يصدر قرارات متزنة دائماً وبناء علي دراسات مستفيضة موضحاً أن هناك العديد من المبررات التي تدعو المصرف المركزي للتخوف من توسيع عمليات التمويل ووضع عدة ضوابط تحكمها وهو ما يطبق في العديد من دول العالم.
وقال رجل الأعمال ناصر الكعبي انني مع قرار المصرف بنسبة 100% فهو قرار صائب وصحيح وسليم طالما أنه اتخذ بناء علي دراسات مسبقة.
وأضاف الكعبي انه من المتوقع أن تهبط أسعار العقارات في الفترة القادمة وبعد عام 2006.
وأوضح الكعبي أن لجوء المستثمرين القطريين للاقتراض من البنوك الخارجية هو أمر طبيعي في ظل هذا التعميم من قبل مصرف قطر المركزي وأيضاً في ظل رؤوس الأموال الضعيفة للبنوك المحلية مشيراً إلي أن السبيل لتجاوز هذا الأمر هو قيام تلك البنوك المحلية برفع رؤوس أموالها لمواجهة الطلب المتزايد من قبل المستثمرين الذين يريدون إنجاز مشروعاتهم.